如果你和我们一样,你会梦想有第二个/度假屋. And, with rates being historically low, 更不用说想要在家里工作时换个环境了, 我们去找小木屋只是时间问题, ranches, or beach houses. 然而,在你决定买第二套房子之前,你应该考虑一些问题. 其中包括拥有第二套/度假屋的相关成本, the attributes of the home, its rental potential, and the income tax treatment.
在你购买度假屋之前,首先要确定你是否负担得起. 即使你可以把它租出去,或者从你的税收中扣除部分拥有成本, a vacation home is primarily a luxury, not an investment. 你应该买一个给你的生活增加价值,而不是你的净资产.
如果满足以下条件,购买度假屋可能是适合你的:
在以下情况下,购买第二套住房可能不适合你:
买第二套房子可能比你想象的要贵. 以下是一些你可能需要支付的费用:
除非你用现金支付你的度假屋,否则你将不得不每月支付抵押贷款. And, whether you pay cash or not, 你得付财产税,还要付房屋的风险和责任保险.
不管你是自己做家务还是雇别人来做, 你得花钱修理和保养房子. Maintenance costs can include cleaning, yard work, pool or spa maintenance, plowing, and both major and minor repairs. If you’re buying a condominium, 你将不必维护你的单位的外观或做院子里的工作, 但你得每月交一笔公寓费. Or, if you decide to rent your home, 你可能想要聘请一家专业的管理公司,他们会向你收取租金和维护房屋的费用.
你付的电费, heat, sewage, water, phone, 其他的设施则取决于你使用度假屋的频率. 这些费用真的会增加,特别是如果你有很多人住在家里.
除非你的度假屋家具齐全, 准备在家具上花一大笔钱吧, bedding, and dishes to equip your new home.
不要忽视往返度假屋的费用. 你也可能在外面吃饭比在家花更多的钱. 在度假胜地,即使是食品杂货也要花更多的钱. If you have guests, 你可能会在娱乐活动和景点的入场费上花费很多, as well.
个人品味和你买第二套房子的原因决定了你要买的房子的类型和位置. 例如,如果你想远离一切,你可能想要一个质朴的小屋. On the other hand, 如果你打算邀请家人来拜访,或者考虑把房子租出去, 你可以考虑在度假胜地买第二套房子,那里有很多事情可做. 当你选择度假屋时,这里有一些事情需要考虑.
你会想要为你的度假屋投保以防损坏和损失. 你的房主政策会为你的度假屋提供责任保险. However, 大多数房主的保险政策只提供有限的额外住宅的个人财产保险. 为度假屋本身投保,并获得额外的个人财产保险, 考虑购买住房和消防保险. 根据一年中房产空置的时间长短,可能还会有保险问题. 欲了解更多信息,请咨询保险专业人士.
如果你想把你的度假屋租给别人,记住费用. For instance, 如果你雇佣一个有经验的房地产租赁经纪人,他熟悉租赁房屋和你的度假屋所在的租赁市场, you’ll have to pay a fee. If you go it alone, you’ll have to pay for advertising, 去房子里给潜在的租客看, and for an attorney to draw up leases.
如果你打算在租赁旺季把你的度假屋租几段时间.g.如果是滑雪小屋,你需要为更长的空置期做预算. 而且由于短期租赁往往会对房产造成更大的损耗, 你需要预算更多的维修费用.
On the plus side, 当你不用的时候,把你的度假屋租给别人,可以帮助你支付与拥有房子相关的成本,并为你创造收入.
你的度假屋的所得税待遇取决于你把它租给别人的天数, and other factors.
如果你的第二套房子只供你自己使用,或者每年租给别人不超过15天, the income tax treatment is straightforward. 如果您符合要求,您可以扣除以下项目:
Tip: 从这样的住宅中获得的租金收入不需要纳税.
Caution: 因为你没有申报这栋房子的租金收入, 你不能扣除与租金有关的费用.
不像出售你的主要住宅, 当你出售度假屋或第二套房子时,你不允许资本利得豁免. However, 目前是度假屋的房子可能在短短两年内就有资格成为你的主要住所.
如果你一年中把房子出租超过15天,事情就会变得更复杂. 你的度假屋的税收待遇现在取决于分配给个人使用的时间(而不是出租使用的时间)。.
如果您在一年中将房屋出租15天或更长时间, 你个人使用房屋的天数超过14天,或者超过租赁天数的10%, 然后,从税收的角度来看,该房产被视为度假屋. The tax treatment is as follows:
如果按揭利息是与您的主要居所和另一个居所有关,则被视为合格居所利息. So, 你将不能扣除一个以上的第二居所或度假屋的抵押贷款利息. 在确定每年可扣除的合格居住利息的数额时,也有可能考虑到债务数额的限制.
如果你减少使用房屋作私人用途(例如.e., you don’t meet the 14 day/10 percent rule), 你的度假屋被严格认为是出租或商业财产. The tax treatment is as follows:
Caution: 不像出售你的主要住宅, 当你出售出租物业或第二/度假屋时,你不允许资本利得排除. However, 如果您拥有该房屋并在出售前的五年内将其作为主要住所使用两年, you may qualify for capital gain exclusion, 即使房子是一个出租物业或度假屋在五年期间的余额.
总之,我们看到我们的许多客户有第二套住房和短期租赁. 如果你也在考虑买第二套房子, 我们希望您可以使用这些信息来帮助您做出更明智的决定.
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